Vad händer om du inte är nöjd med din mäklare? Kanske går försäljningen trögt, kommunikationen haltar eller du känner att mäklaren inte levererar som utlovat. Då kan det vara dags att byta mäklare. Här går vi igenom hur det fungerar att byta mäklare under en bostadsförsäljning i Sverige, steg för steg.
1. Kontrollera ditt avtal med mäklaren
Första steget är att granska det uppdragsavtal du har skrivit på med din nuvarande mäklare. Detta är ett juridiskt bindande dokument som reglerar relationen mellan dig och mäklaren. Viktiga punkter att titta på:
- Uppdragstiden: Hur lång tid har mäklaren rätt att försöka sälja din bostad? Vanligtvis är avtalet tidsbegränsat till 1–3 månader, men det kan variera.
- Uppsägningstid: Finns det en klausul om hur och när du kan säga upp avtalet? Vissa avtal har en kort uppsägningstid (t.ex. 7 dagar), medan andra löper ut automatiskt efter uppdragstiden.
- Exklusivitet: De flesta avtal ger mäklaren ensamrätt att sälja bostaden under uppdragstiden. Det betyder att du inte kan anlita en annan mäklare parallellt eller sälja bostaden själv utan att mäklaren får provision.
Om uppdragstiden har löpt ut är du fri att byta mäklare utan problem. Om avtalet fortfarande gäller behöver du följa uppsägningsvillkoren eller förhandla med mäklaren om att avsluta i förtid.
2. Kommunicera med din nuvarande mäklare
Innan du byter är det klokt att ta upp dina funderingar med mäklaren. Förklara varför du är missnöjd – kanske handlar det om brist på visningar, dålig marknadsföring eller otydlig återkoppling. Ibland kan mäklaren ändra strategi för att möta dina förväntningar, vilket kan spara både tid och besvär jämfört med ett byte. Om du ändå vill gå vidare, meddela tydligt att du vill avsluta samarbetet och be om en skriftlig bekräftelse på att uppdraget är avslutat.
3. Hantera eventuella kostnader
I de flesta fall kostar det inget att avsluta ett avtal med en mäklare, så länge bostaden inte har sålts. Mäklarens provision betalas ju först vid en lyckad försäljning. Men det finns undantag:
- Utlägg: Om mäklaren har lagt ut pengar för din räkning – till exempel för annonser, fotografering eller styling – kan du behöva ersätta dessa kostnader vid uppsägning. Detta ska i så fall framgå av avtalet.
- Skadestånd: Om du bryter avtalet utan giltig grund innan uppdragstiden är slut kan mäklaren i teorin kräva ersättning, men det är ovanligt och kräver starka skäl.
För att undvika konflikter, se till att allt är dokumenterat och att du har koll på vad som står i avtalet.
4. Välj en ny mäklare
När du är fri från det gamla avtalet är det dags att hitta en ny mäklare. Här är några tips:
- Jämför flera alternativ: Titta på mäklarnas erfarenhet, lokalkännedom och tidigare försäljningsresultat i ditt område.
- Fråga om strategi: Be den nya mäklaren förklara hur de skulle sälja din bostad annorlunda eller bättre än den tidigare.
- Kontrollera villkoren: Läs det nya uppdragsavtalet noga så att du inte hamnar i samma situation igen. Förhandla gärna om kortare uppdragstid eller flexiblare villkor om du är osäker.
Tänk på att den nya mäklaren kan behöva tid att sätta sig in i objektet, ta nya bilder eller justera marknadsföringen, så försäljningen kan få en liten omstart.
5. Informera om tidigare försäljningsförsök
När du anlitar en ny mäklare är det bra att vara öppen med att bostaden tidigare varit ute till försäljning. Berätta vad som fungerade och inte fungerade med den gamla mäklaren. Det hjälper den nya mäklaren att undvika samma misstag och anpassa strategin. Om bostaden har legat ute länge på marknaden kan det också påverka köparnas uppfattning, så den nya mäklaren kanske föreslår ett nytt pris eller en annan approach för att väcka intresse.
Vad händer om bostaden säljs efter bytet?
En viktig detalj att ha koll på är ensamrätten i det gamla avtalet. Om din första mäklare har presenterat en köpare under uppdragstiden och den personen senare köper bostaden via den nya mäklaren, kan den första mäklaren ha rätt till provision. Detta beror på hur avtalet är formulerat, så det är värt att dubbelkolla för att undvika dubbla kostnader.
Tips för ett smidigt byte
- Dokumentera allt: Spara mejl, avtal och annan kommunikation med båda mäklare för att ha ryggen fri.
- Vänta ut avtalet om möjligt: Om uppdragstiden snart löper ut kan det vara enklare att vänta än att säga upp i förtid.
- Ta hjälp av en jurist: Om det blir tvist med den gamla mäklaren kan en jurist eller konsumentvägledare ge råd.
