I denna guide går vi igenom de olika stegen i en bostadsförsäljning. Guiden gäller oavsett om det är ett hus eller en bostadsrätt som skall säljas.
1. Köpa eller sälja först?
Planerar du att flytta?
Det kan vara bra att titta på nya bostäder innan du flyttar från din gamla. Det är tryggt att överföra bolånen och säkert veta att du kan flytta ditt bohag direkt till den nya adressen – men hur fungerar detta ekonomiskt?
Ofta kan banken ge dig en ”brygga”, vilket betyder att de under en viss tid kan ge dig tillfällig kredit för inköp av en ny bostad fast den gamla inte är såld. Du ansvarar då för två bolån under en tidsperiod. Banken räknar med att hushållets inkomster ska täcka båda bostäderna under en tid, vilket är en risk man skulle kunna ta i en uppåtgående marknad. Om risken däremot finns att du blir sittande med två bostäder på grund av låg efterfrågan är det förstås bättre att sälja först och upprätta nya bolån när du köper den nya bostaden.
Du kan sälja din gamla bostad och flytta fram köparens inflyttningsdatum längre för att du ska hinna välja ut en ny bostad. Detta minskar risken men kräver förstås att alla är överens. Samverka med din kreditgivare. Fördelen med att sälja först är naturligtvis att du inte riskerar att försäljningen drar ut på tiden och du står med dubbla bolån. Om du köper din nya bostad först kanske du blir stressad att till slut ta ett bud för din gamla bostad som kan vara något lägre än det du kunde ha fått om du väntade. Ett förslag är att diskutera igenom detta med din bank eller kreditgivare och se vad de kan erbjuda dig och vad som i slutändan blir både tryggast och mest fördelaktigt ekonomiskt.
2. Sälja själv eller anlita mäklarbyrå?
Det är ovanligt att sälja sin bostad själv. Det skydd som du får genom att anlita en mäklare som ser till att alla dokument är i sin ordning kan du aldrig få på egen hand. Vi rekommenderar att du anlitar mäklare utifrån trygghetssynpunkt eftersom det kan bli mycket dyrt att göra ett litet misstag. Du behöver också välja en mäklare som är väl insatt i det område din bostad befinner sig i och även i typen av bostad. Det betyder att mäklaren förstår både potential och hur högt priset kan sättas för en bostad med just dessa detaljer som din har.
En rapport från Värderingsdata (anslutna till European AVM Alliance för bostadsstandarder) visar att en fastighetsmäklare får ut i snitt 26% högre slutpris än en privatsäljare – vilket innebär en vinst även med mäklararvodet.
Vad kostar det då att anlita mäklare?
Det vanligaste är att du kan välja mellan två typer av arvoden:
- Arvode: Ett fast pris för tjänsten som bestäms i förväg.
- Provision: En rörlig ersättning som baseras på bostadens slutpris.
Hur du väljer att förhandla beror på dig själv och samtalet med mäklaren, oftast går det att förhandla. Jämför mellan mäklare och stå på dig i förhandlingen, en bestämd person får för det mesta ett bättre erbjudande. Den vanligaste siffran för provision rör sig mellan 1 och cirka 5-6% på försäljningspriset. Det är ibland förvånande hur stora skillnader det kan vara. Snittprocenten för en villa ligger runt 2,8% och för en bostadsrätt 2,6%.
Fördelen med en mäklare är att han/ hon har kunskap om branschen och förstår sig på spekulanter samt hur man kommunicerar bekvämt med dessa för att få ett bättre bud.
3. När på året skall man sälja?
Det beror på vad du har för typ av bostad och dess läge. Om du har ett hus med en vacker trädgård ökar värdet i betraktarens ögon om trädgården står i full blom, men om du har en lägenhet handlar det också om hur det ser på gatan, vilka affärer och restauranger som finns där, eller om det köparen söker i sin omgivning finns där – då spelar årstiden mindre roll. Undvik bara storhelger som jul och nyår.
En av de vanligaste frågorna som mäklare får är just ”när är det bästa att sälja” eftersom säljaren vill ha ut så mycket som möjligt för sin bostad. Lägenheter kan säljas året om, men du behöver tänka på att du ska ha tillgång till köpare vilket innebär att det inte ska finnas större intressen som konkurrerar, som exempelvis jul och nyårshelgerna. Det kan också finnas en anledning till att det annonseras ut färre lägenheter under semestermånaden juli. Lägre konkurrens förstås, men frågan är om du har allt kundklientel på plats. Kommer rätt kund kan du förstås få ett högre pris eftersom utbudet av lägenheter är lägre.
Flest lägenheter annonseras ut perioderna april – juni samt augusti – september, dessa perioder innebär ett högre utbud och konkurrens mellan lägenheterna vilket kan ge lägre priser om du letar efter bostad just då. Om du ska sälja blir det förstås omvänt.
Husmarknaden är mer säsongsbetonad. Våren är den stora husförsäljningssäsongen, men det finns också de som säljer tidigt på hösten, speciellt då man kanske vill spendera en sista sommar i villan. Vintern ger inte någon bra upplevelse av en trädgård, uteplats och omgivning som kan vara helt magisk på sommaren. De flesta hussäljare väljer att vänta till våren och sommaren. Hus är också lite mer unika och inte lika konkurrensutsatta som radhus och hus i områden som har ett likriktat utseende. Där får man se upp så att inget likvärdigt säljs samtidigt, en kan fungera men inte två eller tre. Då sjunker i regel priserna.
Som köpare kan det vara guldläge att köpa ett hus på vintern. Det är inte lika attraktivt och gör att man kan fynda om man har lite tur.
4. Sälja i befintligt skick eller renovera
En vanlig fråga är om man ska sälja sin bostad i befintligt skick eller bekosta en renovering. Kan man tjäna mer på att renovera? Eller ska man bara ta bort småskador för att höja det totala intrycket?
Småskador och märken är enkelt att åtgärda och kan förhöja intrycket så pass mycket att bostaden genererar ett högre pris. Det kan handla om lite sandpappring och målning, byta ut lister eller toasits – enkla saker som gör mycket för ögat. Om du vill maximera priset på din bostad är det ett bra tips att låta en erfaren mäklare se över den och tala om vilka renoveringar som kommer att löna sig för slutpriset. Mäklaren vet exakt vad som är efterfrågat och vad köpare inte tittar på. En totalrenovering lönar sig sällan för en mindre bostad men det kan finnas vissa delar i den som höjer värdet.
Se renoveringen som en investering där du räknar med en vinst. De små justeringarna som målning och uppfräschning är alltid lönsamma. Köpare vill oftast ha inflyttningsklara bostäder så tillvida att det inte ska finnas förslitningar att reparera. Däremot vill man ju gärna sätta sin egen prägel på bostaden vilket man enkelt kan göra om grunden är fräsch och inbjudande.
Badrum och kök behöver vara uppdaterade för att det ska påverka priset, en köksrenovering kan kosta runt 200 000 kronor eller mer, därför är det viktigt att diskutera detta med den kunnige mäklaren. Om du renoverar kök och badrum, som är dyrast att renovera, kan du lika gärna ta resten av bostaden. De är de nya eller de totalrenoverade lägenheterna som betingar det högsta priset.
Hur ska du välja material?
Det beror på vilket köparklientel som är intresserade av din bostad. Är bostaden dyr och ligger i ett attraktivt område där man betalar mer för bostäderna ska du naturligtvis använda mer exklusiva material vid en renovering – annars kan det bli så att du inte lyckas sälja till det pris du vill på grund av att kvaliteten på exempelvis köksbänkar är för låg. Om din bostad betingar ett lite lägre pris kommer den också att attrahera en annan grupp av köpare som i första hand vill ha snyggt och renoverat men kanske inte tänker så mycket på en dyr finish. Det finns utmärkta pr5isvärda materialval som är både hållbara och snygga. Att hålla sig till neutrala färger, gärna ljusa eller vita är ett tryggt val då de flesta tycker om detta – det går också att förändra mycket enkelt.
5. Hitta och välja rätt fastighetsmäklare
Du behöver välja en mäklare som ger dig det bästa försäljningsresultatet – Här kommer lite snabba tips på vad som är viktigt att tänka på innan du väljer mäklare. För mer djupgående checklista kan du besöka bostadsaffarer.se och läsa deras artikel om att välja mäklare. Här finns också viktiga frågor du bör ställa till mäklaren innan ni skriver kontrakt.
Mäklaren ska vara kunnig på ditt område och veta vilka detaljer på bostaden som höjer respektive sänker priset. Han/ hon behöver känna till vad kunderna söker och hur man kan anpassa bosatden för att bli så attraktiv som möjligt. Du betalar inte bara för en försäljning, du betalar också för mäklarens kunskap som kan ge dig ett bättre pris. Det är inte alls säkert att du ska välja mäklaren med det lägsta arvodet, ditt fokus behöver ligga på resultatet.
Hemsidan Hittamaklare.se är mycket bra. Det är en kostnadsfri, icke bindande tjänst där du kan samla in offerter och jämföra mäklarna i området. Du kan också se tidigare försäljningsresultat och om kunderna varit nöjda. På så sätt kan du se om mäklaren har god marknadskännedom – sämre försäljningsresultat jämfört med andra mäklare är en röd flagga.
När du kontaktar de olika mäklarna ska du förslagsvis be dem om följande, för att få en bra bild av dem:
- Ett möte i bostaden där de bedömer marknadsvärdet.
- Fråga hur mäklaren ser på marknaden, efterfrågan, när är bästa läge att sälja.
- En offert på arvodet samt vad som ingår i tjänsten.
- Råd på eventuella förbättringar som behöver utföras för att öka värdet.
- Diskutera styling av bostaden.
- Har mäklaren redan potentiella köpare i sitt spekulantregister.
- Har mäklaren en attityd som du är bekväm att samverka med.
Det är mycket viktigt att du trivs med mäklaren och att han/ hon är kompetent. Backa inte på dessa krav. Arvodet förhandlas mellan dig och mäklaren, var inte rädd att pruta på provisionen om du tycker att den är hög. Om du är påläst vet du vad mäklarprovisionen normalt ligger, men överväg också om detta verkligen är en mäklare som du vill ha.
Det finns olika modeller, framförallt två vanliga, att ersätta en mäklare. Det är vanligt att mäklaren tar en procent på försäljningspriset, exempelvis om bostaden säljs för 1 000 000 kronor och mäklaren tar 4% i arvode blir det 40 000 kronor som du ska betala. Den andra varianten är ett fast pris i botten, exempelvis mäklaren tar 30 000 kronor i arvode och 10% på den del av köpeskillingen som överstiger 1 000 000 kronor. Ett tredje alternativ kan vara ett fast arvode och ingen procent oavsett hur försäljningen går. Skriv avtalet på ett sätt som du känner dig bekväm med.
6. Annonsera ut bostaden som ”kommande försäljning”
Du kan annonsera ut din bostad till ”kommande försäljning” vid en tidpunkt som du tycker känns bra. Om du marknadsför den tidigt kan den samla på sig spekulanter genom att den syns på nätet under en längre tid. Bilder är alltid bra att lägga ut. Man ser ofta kommande objekt när det saknas ett exakt datum för säljstart och det kan skapa intresse och man kan skriva upp sig som intressent. På så sätt samlar mäklaren ihop spekulanter. Tjänsten ”kommande försäljning” ska ingå i det ordinarie mäklararvodet.
Var öppen för förhandsbud om sådana skulle förekomma. Alla bostäder är till salu om priset är det rätta, eller hur?
7. Förhandsbesiktning av bostaden
Säljarens ansvar
Om din bostad är friköpt, det vill säga det är ett hus och inte en bostadsrätt så kan det vara bra att göra en förhandsbesiktning. Detta kostar oftast runt 15.000 kr och innefattar då vanligtvis även en så kallad dolda fel försäkring. Det är sällan värt pengarna att besiktiga en bostadsrätt på grund av det begränsade ansvar man har som bostadsrättsägare.
Förhandsbesiktning gör bostaden mer attraktiv. Det gör att spekulanter skall känna sig tryggare och därmed förhoppningsvis vara beredda att lägga några extra bud på bostaden. Hela försäljningsprocessen blir smidigare om huset är förhandsbesiktigat. Om du planerar att köpa ett nytt hus är det bra att göra en överlåtelsebesiktning om inte säljaren har gjort en förhandsbesiktning. Det är samma sak, samma trygghet.
Om säljaren har gjort en förhandsbesiktning får alla spekulanter ta del av besiktningen. Den som köper bostaden kan dessutom köpa in sig i besiktningen för några tusenlappar så att besiktningsmannen inte bara är juridisk bunden till säljaren utan även köparen. Endast då har köparen rätt att hålla besiktningsmannen ansvarig om fel dyker upp i efterhand.
Besiktningar av bostäder är så kallade grundliga okulära besiktningar. Besiktningsmannen tittar, luktar, mäter och känner efter fel och brister i bostaden. Det finns dock fel och brister som en ockulär besiktning inte upptäcker, så kallade dolda fel. Dessa, om de existerar, finns inte med i besiktningsmannens protokoll.
Dolda fel försäkring
Dolda fel kan vara en mardröm, därför är detta en fråga som måste hanteras från början som en säkerhetsåtgärd. När du ska sälja ditt hus ska du definitivt teckna en dolda fel-försäkring. Den kostar cirka 6 500— 12 000 kr och gäller i tio år för hus och i 2 år för bostadsrätt, den så kallade ”ansvarstiden”. Försäkringen utgår alltid ifrån den aktuella byggnaden man försäkrar och vilken risk du som säljare vill ta. Olika försäkringar kan skilja sig en hel del så läs igenom noga. Försäkringen täcker kostnaderna om fel skulle uppstå som besiktningen inte kunnat identifiera.
Köparens ansvar
En köpare är alltid ansvarig att undersöka bostaden innan man köper den. Det är här överlåtelsebesiktningen kommer in i bilen, vilken talar om lägenhetens skick. Man kan också skriva in en besiktningsklausul i kontraktet vid försäljningen vilket ger köparen 1-2 veckor att anlita besiktningsman. Om det då uppkommer fel och brister kan köparen dra sig ur affären eller förhandla ett lägre pris.
8. Inför fotograferingen
Tjänar man på att styla bostaden?
Ja, det gör man. Attraktiva färgkombinationer och väl planerat möblemang hjälper till att ta fram det bästa och verkligen sälja bostaden. Det finns stylister som utför detta och det visar sig för det mesta att detta påverkar köparens intresse positivt – det kan även visa sig i budgivningen. Om du har känsla för inredning och design kan du göra det själv, men eftersom det är viktigt att det blir riktigt bra bör du vara helt säker. Mäklaren har alltid kontakter med stylingfirmor, begär en offert och hör dig också för med dem hur de tänker sig att styla bostaden. Om stylisten tar med sig egna möbler hyr du dem under perioden, men det är vanligt att blanda egna saker med stylistens.
Fotograferingen spelar stor roll. Samma rum kan se helt olika ut beroende på hur det är fotograferat. Mäklarfirmorna arbetar med professionella fotografer, du ska inte nöja dig med mindre, en dålig fotografering kan sabotera efterfrågan på bostaden. Bilderna är extremt viktiga och en professionell fotograf kan fota ur alla vinklar samt även uppifrån med drönare. Ljussättningen blir också optimerad och kan framhäva det som köparen vill se (vilket mäklaren vet). När spekulanterna surfar runt på nätet för att söka bostäder till salu är bilderna avgörande.
9. Annonsera på olika hemsidor
Alla vet vad Hemnet.se är och alla vet att det är den absolut bästa och viktigaste annonsplatsen att använda när man säljer sin bostad. Hemnet tar en avgift av dig som säljare när mäklaren publicerar din bostad. Priset ligger mellan 1500 kr – 7500 kr beroende på utgångspriset på din bostad. Om du är en duktig förhandlare kan du oftast få din mäklare att dra av denna kostnad från sin provision. Fakturan måste du dock betala själv.
Om du väljer att anlita en mäklare till din försäljning kan du exempelvis nyttja följande hemsidor:
- hemnet.se
- boneo.se
Man kan också lägga ut sin bostad till försäljning kostnadsfritt på sociala medier som facebook och youtube där du även kan göra en visning tillsammans med mäklaren. Hemnet är en dominerande aktör, de flesta söker bostäder där, men det går absolut att sälja vid sidan av Hemnet också. Blocket är också en plats för att sälja bostäder om du väljer att inte anlita mäklare.
10. Visningarna
När spekulanterna besöker den fysiska visningen är det viktigt att de får samma intryck som av de vackra, stylade bilderna. Man kan göra så kallade öppet hus-visningar där man annonserar ut visningen och potentiella köpare droppar in, två sådana visningstillfällen är alltid bra att ha. Bokade visningar är ännu bättre eftersom mäklaren kan skapa en närmare relation med besökaren och följa upp direkt efteråt. Det är också mindre besvär att ha en enstaka köpare på besök.
Det är vanligt att man har en skål med godis på bordet eller något annat smågott att bjuda på under en öppet hus-visning. Köparen ska känna sig välkommen och betydelsefull.
11. Budgivningen
När budgivningsfasen inträder är det bara att vänta och låta mäklaren göra sitt jobb. Mäklaren är van vid situationen och kan bedöma hur spekulanterna ska hanteras, när de ska följas upp och hur mycket man ska kommunicera med dem. Avhopp bör ju undvikas.
Budgivningar sker för det mesta via sms, ibland email och inte längre så ofta via telefon. Mäklaren lägger in ditt telefonnummer i sitt datasystem som styr budgivningen, när någon lägger ett bud på bostaden får du ett sms med budet och kan följa budgivningen.
Det är alltid fritt fram att lägga bud på en bostad. Det är till och med fritt fram att lägga bud på flera bostäder samtidigt. Ett bud är inte juridiskt bindande, vilket innebär att man inte är tvungen att köpa bostaden även om man vinner budgivningen. Om du bjuder på en bostad får du inte veta vilka du bjuder emot eller hur många de är. Det är vanligt att man höjer budet med 5 000 – 10 000 kronor åt gången.
12. Kontraktsskrivningen
När budgivningen är avklarad så skall det skrivas ett kontrakt med en köpare. Detta ordnar din mäklare med och det du behöver göra är att via mäklaren komma överens med köparen om eventuella villkor samt vilket datum som ni skall ses för tillträdet. Det kan finnas exempelvis en besiktningsklausul i kontraktet, men om denna inte finns blir kontraktet bindande i samma ögonblick som det skrivs på. Man kan därmed inte ångra sig.
Avtalet kan ha varierande villkor för när betalning och slutlikvid ska ske. Det vanliga är att man betalar en handpenning inom 1-2 veckor efter kontraktsskrivningen, den kan vara runt 10% av köpeskillingen. Den betalas ut från mäklaren till säljaren när alla villkor i kontraktet uppfyllts.
Kontrakt för bostadsförsäljning ska enligt svensk lag vara skriftliga och juridiskt bindande. ALLT som säljare och köpare överenskommer måste skrivas in i kontrakt och/ eller bilagor. Affärens villkor ska också skrivas med som exempelvis tillträdesdatum, vem som ska flyttstäda, hur betalning ska ske, vem som besiktigar bostaden (säljare eller köpare).
Tänk på att muntliga avtal gäller juridiskt men är svåra att bevisa, därför är det riskfyllt att göra sådana. Enligt Jordabalken (4 kap.) måste tre uppgifter finnas med i avtalet för att det skall vara giltigt.
- Säljares och köpares signaturer.
- Köpeskillingen (bostadens pris).
- Överlåtelseförklaring från säljare till köpare.
Du kan själv göra tilläggsklausuler utöver dessa.
13. Tillträdet och flytten
Tillträdet är det ögonblick då köparen får nyckeln i handen och tar sin nya bostad i besittning. Detta är en fysisk överlämning som sker hos mäklaren eller på banken. Slutbetalning utförs vid detta tillfälle och alla dokument slutställs. Nu har parterna möjlighet att läsa igenom och avsluta. På tillträdesdagen skall bostaden vara tömd och flyttstädad. Köparens bank för över pengarna och löser eventuella bolån som säljaren har. Kvitton bekräftas och banken får ett exemplar av köpebrevet för att ansöka om lagfarten.
Tiden mellan kontrakt och tillträde kan variera beroende på vad man kommit överens om – men det ska finnas klart satta datum innan kontraktet upprättas. Om datum ska ändras behöver båda parter vara överens och ska godkänna ändringen skriftligt. E-post räknas som skriftligt och är juridiskt bindande. Den vanligaste processen är ungefär tre månader från kontraktsskrivning till tillträdesdag. Detta baseras på att en hyreslägenhet normalt har tre månaders uppsägningstid.
Flyttstädning ska utföras av säljaren som kan välja att göra det själv eller att anlita en städfirma.
Glöm inte…
Jämför mäklarna och deras arvoden på Hittamäklare.se. Där skickar du in en ansökan och får hjälp med att samla in offerter och att jämföra mäklarna som är aktiva där du bor.
Offerterna har du nytta av när du sedan skall förhandla om arvodet med den mäklaren du vill anlita. Det är helt gratis och du förbinder dig inte till något när du skickar in en ansökan hos Hittamäklare.