Belåningsgrad för bolån

Belåningsgrad är något vi talar om i samband med bolån men det kan även handla om belåningsgraden i en bostadsrättsförening (BRF).

Vi kommer i denna artikel reda ut begreppet och ge dig en enkel översikt och förklaring kring några berörande frågor som:

Vad är belåningsgrad?

Belåningsgraden beskriver hur mycket ditt bolån är i förhållande till din bostads marknadsvärde. Belåningsgraden är helt enkelt den procent av bostadens marknadsvärde som är belånad.

Om du till exempel köper en villa eller en bostadsrätt med 60 % låna och resterande 40 % kontantinsats, så är din belåningsgrad vid köpet 60 %.

Ju lägre procent, desto mer förmånligt. Förutsatt att du vid köpet också har de resterande procenten för kontantinsatsen. Mer om detta längre ner i artikeln, under rubriken ”Vad är en bra belåningsgrad?”.

Belåningsgraden definieras när lånet tas. Den utgör sedan, tillsammans med andra faktorer, en grund för hur din bolånekalkyl och avbetalningsplan av lånet kommer att se ut. 

Belåningsgraden kan också uppdateras i framtiden. Den uppdateras till exempel om du väljer att omvärdera din bostad. En omvärdering har du rätt att göra var 5:e år. Du har också rätt till omvärdering om det har skett en avsevärd värdeförändring på bostaden. En avsevärd värdeförändring kan vara till exempel en ombyggnad eller en tillbyggnation.

När du amorterar av ditt lån ändras också belåningsgraden. Likaså gör det om du utökar lånet på bostaden.

Hur räknar man ut belåningsgrad?

Du kan mycket enkelt räkna ut belåningsgrad på detta sätt:

Bolån / Bostadens värdering = Belåningsgrad

Mer avancerat än så behöver det inte vara. Låt oss snabbt gå igenom ett enkelt exempel.

Räkna ut belåningsgrad för hus & bostadsrätt – Exempel A

Låt säga att du tar ett bolån på 1,8 miljoner kronor. Detta lån tar du för att köpa ett hus som är värderad till 3 miljoner kronor. För att räkna ut din belåning i detta exempel tar vi väldigt enkelt bara bolånet och dividerar det med värderingen på huset. Alltså 1,8 miljoner delat på 3 miljoner.

En matematisk uträkning för detta kan se ut så här:

1 800 000 / 3 000 000 = 0,6 = 60 %

Belåningsgraden uppges med fördel i % istället för med decimaler.

Din beräknade belåningsgrad är alltså i detta exempel 60 %. Det ger ett amorteringskrav på minst 1 % av bolånet per år.

Beräkna belåningsgrad för utökat bolån – Exempel B

Om vi nu spinner vidare på Exempel A, spolar fram några år i tiden och säger att du nu har betalat av en del på ditt bolån. Ditt lån är nu på 1,2 miljoner. Värderingen på huset är fortfarande 3 miljoner.

En snabb beräkning på detta ger en belåning på 40 %.

1 200 000 / 3 000 000 = 0,4= 40 %

Vad du nu vill göra är att bygga ut delar på ditt hus. För detta vill du finansiera med ett utökat bolån. Bolånetaket är idag 85 % av lånet. Lånetaket på 3 miljoner är således 2,55 miljoner.

3 000 000 * 0,85 = 2 550 000 kr

Detta ger dig ett utrymme att låna maximalt 1,35 miljoner till på bolånet. Förmodligen kommer detta tyvärr även ge dig en högre bolåneränta i det nya avtalet.

2 550 000 – 1 200 000 = 1 350 000 kr

Notera att banker självklart också kan ha andra riskbedömningar som begränsar hur mycket du får låna. Din inkomst är givetvis också ett nyckeltal för bankernas bolån. Dessa räkneexempel är de maximalt tillåtna beloppen av Finansinspektionen.

Räkna ut belåningsgrad vid omvärdering – Exempel C

Låt oss nu säga att du fem år senare väljer du att omvärdera din bostad. Detta gör du med fördel för att få ett bättre låneavtal från banken.

Utbyggnaden av huset är klar och även marknadspriserna för hus och villa i ditt bostadsområde har stigit rejält. Ditt hus blir nu värderat till 5 miljoner.

Eftersom att du i Exempel B maximerade ditt lån till 2,55 miljoner (85 % belåning) har du nu bara amorterat ner den siffran till 2 miljoner.

Din nya belåningsgrad vid omvärderingen blir då nu 40 %.

2 000 000 / 5 000 000 = 0,40 = 40 %

Gratulerar! Genom att välja att göra en omvärdering har du nu lyckats sänka din belåning avsevärd och på så sätt kunnat sänka både räntan på ditt bolån. Du har även lyckats placera dig under gränsen (50 %) för amorteringskrav.

Läs mer om amorteringskrav under kapitel ”Amortering och amorteringskrav”.

Vad är en bra belåningsgrad?

Kort sagt, under 50 %.

Vad som är en bra belåningsgrad beror egentligen på ditt behov. Vanligtvis är en bra belåningsgrad en ganska så låg belåning. En låg belåning medför godare chanser för bättre en ränta från banken.

Sett till amorteringen är det mest fördelaktigt är det att ha en belåning på under 50 %. Då slipper du undan amorteringskravet på minst 1 % amortering per år. En rimlig belåningsgrad kan däremot fortfarande tyckas vara ända upp till 70 %.

Är du dock ute efter att få låna så mycket som möjligt, så är det kanske i dina ögon bra belåning om det är en så hög belåningsgrad som möjligt. Då är bolånetaket på 85 % belåning kanske det du vill få beviljat från banken. Detta medför dock att du i så fall måste amortera minst 2 % per år, eftersom du har en belåning på över 70 %. Lånet utgör också en avsevärt mycket större risk för både dig och banken. Allmänt sett är dock detta en dålig belåningsgrad. 

Amortering och amorteringskrav

Det finns en del siffror att hålla koll på när det gäller bolån och belåningsgrad. Dessa siffror är viktiga eftersom de bland annat påverkar hur mycket du behöver amortera.

Sedan 1 juni 2016 har Sverige ett amorteringskrav från Finansinspektionen som justerar just detta – hur mycket du måste amortera på ditt lån.

Om du tar lån på över 50 % av bostaden, alltså 50 % belåningsgrad, så har du krav på att amortera. 

Med en belåning på över 50 % behöver du amortera 1 % av lånet per år.

Om du har en belåningsgrad på över 70 % måste du istället amortera 2 % av lånet per år. 

Har du ett lån med en belåning på 50 % eller lägre, så omfattas du inte av amorteringskravet. Inte heller om ditt lån är taget före 1 juni 2016, då amorteringskravet infördes.

En annan sak som kan medföra amorteringskrav är din skuldkvot. Detta är hur stor ditt bolån är i förhållande till din inkomst.

Om ditt bolån ligger på mer än 4,5 gånger din totala årsinkomst före skatt omfattas du även av amorteringskravet. I detta fall tillkommer amorteringskrav på 1 % av lånet per år. Denna procent är alltså utöver de 1-2 % som du kan bli skyldig till genom belåningsgraden.

Är ni två som lånar tillsammans så är det er sammanlagda årsinkomst som används för att räkna ut skuldkvoten.

Reglerna om amorteringskrav utifrån skuldkvot trädde i kraft den 1:a mars 2018, som ett tillägg på kravet utifrån belåningsgrad. 

Totalt kan du alltså få ett amorteringskrav på 3 %. Det kan du få om har lånat över 70 % och ditt lån är 4,5 gånger mer än din årsinkomst.

Notera även att du kan ha ett avtal med banken/långivare som kräver att du amorterar på ditt bolån trots att du inte omfattas av amorteringskrav.

Amorteringskraven är införda i syfte att minska svenska hushållens skuldsättning och bromsa bostadspriserna.

Så räknar man ut sin skuldkvot

Genom att dividera din årsinkomst före skatt med bolånets storlek så räknar du fram din skuldkvot. Är ni flera som står på lånet tillsammans så räknar ni ihop era årsinkomster före skatt för att sedan kunna räkna ut er skuldkvot.

Amorteringsfria bolån

Enligt Låneas Låneskola kan bolån i vissa fall vara amorteringsfria men majoriteten av alla som har bolån är tvungna att amortera enligt ovan nämnda regler.

Banken kan bevilja amorteringsfrihet under en period om det finns särskilda skäl. För att banken ska anse att det finns särskilda skäl behöver låntagarens ekonomiska förutsättningar ha försämrats väsentligt, exempelvis på grund av arbetslöshet, dödsfall bland närstående eller sjukskrivning.

Dessutom kan man, som vi nämner ovan, slippa att amortera på sitt bolån om man har under 50 % i belåningsgrad.

Vad är hög belåningsgrad?

En hög belåningsgrad på bolånet är en belåning på cirka 70-85 %. 

Med en belåning på mellan 70-85 % har du ett amorteringskrav på 2 % per år.

En hög belåning medför inte bara vissa krav på amortering. Det medför oftast även högre ränta.

Hur hög belåningsgrad får man ha?

Den maximalt tillåtna belåningsgrad Sverige har är 85 %. Detta är ett bolånetak som gäller för nya lån och för de lån som är gjorda efter 1 oktober 2010.

Vid ett bolån måste minst 15 % av bostaden alltså finansieras genom en kontantinsats.

Vad många frågar sig är hur mycket kan jag låna? Eller kanske snarare hur mycket får jag låna? Notera att detta inte är samma frågor som hur hög belåningsgrad du får ha.

Max belåningsgrad på 85 % är enbart ett bolånetak från Finansinspektionen. Det betyder att detta tak gäller bolån, där din bostad står som pant. Behöver du låna mer än 85 % kan du istället använda dig av ett blancolån.

Notera att blancolån är långt ifrån lika fördelaktigt som ett vanligt bolån.

Hur kan jag sänka min belåningsgrad?

Om det är fördelaktigt att ha en låg belåningsgrad kan det ju då också vara fördelaktigt att få den sänkt.

Du kan sänka belåningen genom att omvärdera bostaden. En omvärdering av bostaden har du rätt att göra var 5:e år. Du har också rätt att göra en omvärdering om det har skett en avsevärd värdeförändring, så som en utbyggnad eller en omfattande renovering.

Du sänker även belåningen genom att amortera av på lånet. Du kan till exempel välja att amortera mer månadsvis än vad som är nödvändigt. På så sätt kommer ditt lån att krympa snabbare och på så sätt ge dig en mer förmånlig belåningsgrad.

Belåningsgrad för BRF (Bostadsrättsförening)

Även en bostadsrättsförening (BRF) kan ha lån med fastigheten som säkerhet.

För att räkna ut belåningsgrad för BRF behöver du först bostadsrättsföreningens sammanlagda bostadsyta och föreningens skulder. Detta kan du hitta din förenings årsredovisnings tilläggsupplysningar/noter.

Beräkna belåningsgrad BRF

Formeln för att beräkna belåningsgrad för BRF är följande:

BRF sammanlagda skulder / BRF totala bostadsyta = BRF belåningsgrad

Detta ger dig en summa som kan sägas vara belåning per kvadratmeter.

En hög belåningsgrad för BRF är kring 10 000 kr per kvadratmeter. Är den över 15 000 kr är den mycket hög. Möjligtvis är detta då en nyproduktion eller en BRF som genomfört en grundlig renovering.

Har din BRF snarare kring 5 000 kr belåning per kvadratmeter så kan du vara nöjd. Detta är en bra belåning för BRF.

Referenser

https://www.ekonomifokus.se/bostad/lan/rakna-ut-din-skuldkvot-belaningsgrad-enkel-kalkylator

https://www.fi.se/sv/finansiell-stabilitet/hushallens-skulder/information-om-bolan-fran-fi.se/