Undersökningsplikten är en skyldighet för dig som köpare att själv ta reda på bostadens skick innan du skriver under köpekontraktet. Syftet är att skydda både dig och säljaren genom att klargöra vem som ansvarar för eventuella fel.
Om du missar att upptäcka ett fel som du borde ha sett vid en noggrann undersökning, kan du inte i efterhand kräva ersättning från säljaren. Däremot kan säljaren hållas ansvarig för så kallade dolda fel – alltså brister som inte går att upptäcka ens med en ordentlig kontroll.
Olika förutsättningar för villa och bostadsrätt
Reglerna för undersökningsplikten skiljer sig lite beroende på vad du köper. Vid köp av en villa eller fastighet regleras det i Jordabalken, medan köp av en bostadsrätt faller under Köplagen, eftersom en bostadsrätt juridiskt sett räknas som lös egendom.
Undersökningsplikt vid köp av villa
När du köper en villa är undersökningsplikten omfattande. Du förväntas kontrollera allt du kan se, höra, lukta eller känna – utan att behöva göra ingrepp som att bryta upp väggar eller golv. Det kan handla om att spola i kranar, kolla efter fuktfläckar i källaren, testa eluttag eller inspektera taket för synliga skador. Om du upptäcker något misstänkt, som en konstig lukt eller sviktande golv, måste du gå vidare och undersöka orsaken. Ibland kan det krävas att du anlitar en expert, som en besiktningsman, för att få en tydligare bild.
Säljaren ansvarar inte för fel som du kunde ha upptäckt vid en sådan undersökning. Till exempel, om det finns en tydlig spricka i fasaden eller mögeldoft i badrummet som du missar, får du själv stå för kostnaderna att fixa det efter köpet. Dolda fel, som en gömd fuktskada bakom en vägg eller ett fel i elsystemet som inte syns, kan däremot ge dig rätt till prisavdrag eller skadestånd – förutsatt att du klagar inom rimlig tid, vanligtvis inom tio år från köpet.
Undersökningsplikt vid köp av bostadsrätt
Vid köp av en bostadsrätt är undersökningsplikten inte lika tydligt definierad i lagen som för fastigheter, men den finns ändå. Här handlar det om att undersöka själva lägenheten – till exempel testa spisen, kolla väggar och golv, och inspektera badrummet för tecken på fukt. Men det slutar inte där. Eftersom du köper en andel i en bostadsrättsförening bör du också granska föreningens ekonomi och planer. Läs årsredovisningen, kolla om det finns stora renoveringar på gång eller om avgifterna riskerar att höjas.
Till skillnad från fastighetsköp finns ingen absolut undersökningsplikt enligt Köplagen, men om du undersöker bostaden och missar något uppenbart, eller om säljaren uppmanar dig att kontrollera något specifikt och du struntar i det, kan du förlora rätten att klaga på de felen senare. Dolda fel i en bostadsrätt kan du kräva ersättning för, men tidsfristen är kortare – bara två år från tillträdet.
Så uppfyller du undersökningsplikten
- Var noggrann på visningen: Ta dig tid att testa allt du kan – kranar, lampor, fönster och värmesystem. Lyft på mattor, kika bakom möbler och fråga om något verkar konstigt.
- Anlita en besiktningsman: Speciellt vid husköp är det klokt att ta hjälp av en expert. De kan hitta problem som en vanlig person lätt missar.
- Läs dokumenten: För bostadsrätter, gå igenom föreningens papper. För hus, be om besiktningsprotokoll eller andra handlingar från säljaren.
- Ställ frågor: Säljaren har en viss upplysningsplikt och måste berätta om kända fel. Fråga om renoveringar, skador eller andra problem.
- Dokumentera: Ta bilder eller anteckningar under undersökningen. Det kan vara värdefullt om en tvist uppstår.
Varför är plikten viktig?
Undersökningsplikten finns för att skapa balans mellan köpare och säljare. Utan den skulle säljaren riskera att bli ansvarig för allt som går fel, även saker som är uppenbara. För dig som köpare är det ett sätt att skydda dig själv – genom att vara noggrann minskar du risken för dyra överraskningar efter köpet. Men det betyder också att du inte kan luta dig tillbaka och lita helt på vad säljaren eller mäklaren säger. Ansvaret ligger hos dig.
